Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının (TCMB) “Merkezin Güncesi” blogunda, Ali Arda Dalseçkin ve Süreyya Güder Köşgeroğlu imzasıyla “Deprem Bölgesi Konut Arzı ve Bölgesel Kira Enflasyonu Gelişmeleri” başlıklı analiz yayımlandı.
Analizde, 6 Şubat 2023 depremlerinin ardından konut arzında ve bölgesel kira enflasyonunda yaşanan gelişmeler değerlendirildi. Deprem sonrası konut stokundaki kayıp ve göç hareketlerinin kiralar üzerindeki etkileri ile kamu öncülüğündeki yeniden imar faaliyetleri sonucunda artan konut arzının kira dinamiklerine yansımalarının incelendiği analizde şu ifadelere yer verildi:
Dezenflasyon sürecinde en fazla katılık gözlediğimiz kalemlerden biri kira oldu. Bu görünümde, 6 Şubat 2023 depremleri sonrasında konut stokunda yaşanan kayıp ve bölgeden diğer illere gerçekleşen göçler önemli rol oynadı. Sonraki süreçte ise kamu öncülüğündeki yeniden imar faaliyetleriyle deprem bölgesindeki konut arzı hızla arttı. Peki, konut arzındaki bu toparlanma bölgesel kira enflasyonuna nasıl yansıdı? Bu yazıda, deprem sonrasında konut arzında ve bölgesel kiralarda yaşanan gelişmeleri birlikte inceleyerek bu soruya cevap arıyoruz.
6 Şubat sonrasında deprem bölgesinde konut stoku önemli oranda azaldı. Bu gerileme sonucunda bölgede konut kiraları hızlı bir şekilde yükseldi (Grafik 1). Depremin kira piyasasındaki etkisi sadece deprem bölgesi ile sınırlı kalmadı. Deprem sonrasında yaşanan göç hareketleri, göç alan illerde kiralık konut talebini ve kiraları artırdı. Akgündüz ve Kayrıcı (2026) tarafından yapılan çalışma depremin bu dolaylı etkisinin iller arasında farklılaştığını gösteriyor. Çalışmaya göre deprem bölgesiyle coğrafi olarak yakın olan ve/veya geçmişte güçlü göç ilişkileri bulunan illerde kiralar daha fazla arttı.
Depremin konut arzında yol açtığı kaybı gidermek amacıyla bölgede kamu öncülüğünde kapsamlı bir yeniden imar süreci başladı. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından inşaatı tamamlanan deprem konutlarının sayısı 2025 yılı başında 201 bin seviyesine, yıl sonunda ise yaklaşık 434 bine ulaştı (Grafik 2). TOKİ’nin deprem öncesi üç yılda ürettiği konut sayısı (yaklaşık 213 bin) dikkate alındığında bu rakam konut arzında önemli bir artışa işaret ediyor. Konut arzındaki toparlanma yapı kullanım izinlerinde de açık biçimde görülüyor (Grafik 3). Deprem bölgesinin Türkiye genelindeki yapı kullanım izinlerinden aldığı pay deprem öncesinde ortalama yüzde 12 civarındayken 2025 yılında yüzde 20’nin üzerine çıktı.
Konut arzında bu ölçekte bir artışın ardından akla gelen temel soru, söz konusu gelişmenin kira dinamiklerine ne ölçüde yansıdığı. Bu soruya cevap verebilmek için Akgündüz ve Kayrıcı’nın (2026) çalışmasından yola çıkarak illeri üç grupta inceliyoruz: deprem bölgesindeki iller, deprem nedeniyle kiraların belirgin biçimde etkilendiği iller ve diğer iller.[1] Çevrim içi kiralık ilan fiyatlarını kullanarak yapılan karşılaştırma dikkat çekici bir görünüm ortaya koyuyor. Deprem illerinde kira enflasyonu, 2023 ve 2024 yıllarında diğer iki grubun belirgin biçimde üzerinde seyrederken konut teslimlerinin hızlandığı 2025 yılında yavaşlamaya başlıyor (Grafik 4). Başka bir ifadeyle, deprem sonrasında konut arzındaki kayıpla birlikte hızlanan kira artışlarının, arzın yeniden güçlenmesiyle birlikte göreli olarak ivme kaybettiğini gözlemliyoruz.
Dikkat çekici bir diğer bulgu ise bu ayrışmanın deprem bölgesiyle sınırlı kalmaması. Depremden dolaylı etkilenen illerde kira enflasyonu, 2024 ve 2025 yıllarında diğer illere yakın seyrederken 2026 yılında belirgin biçimde daha düşük gerçekleşiyor. Bu görünüm, deprem bölgesindeki konut arzının toparlanmasının, geri göç kanalıyla daha önce göç alan illerdeki kiralık konut talebini de kademeli olarak azaltıyor olabileceğine işaret ediyor. Konutların teslimi ile hanehalklarının geri dönüş kararlarının çeşitli ailevi tercihler ve kısıtlar nedeniyle eş zamanlı gerçekleşmemesi, bu etkinin gecikmeli olarak ortaya çıkmasını açıklayabilir.
Peki, söz konusu etkinin önümüzdeki dönemde nasıl seyretmesini bekleriz? Bu noktada inşaat faaliyetlerinin bölgesel dağılımı önemli bir gösterge sunuyor. Deprem konutu projelerinin büyük ölçüde tamamlanmasıyla birlikte inşaat sektörü istihdamı deprem bölgesinde gerilerken deprem bölgesi dışındaki illerde hızlı bir artış gösteriyor (Grafik 5). İnşaat kapasitesinin bölge dışına yönelmeye başlaması, konut arzındaki artışın önümüzdeki dönemde daha geniş bir coğrafyaya yayılabileceğine işaret ediyor. Geri göç sürecinin zamana yayılması da dikkate alındığında deprem sonrasında başlayan yeniden imar sürecinin kira dinamikleri üzerindeki etkilerinin deprem konutlarının teslimiyle sınırlı kalmayabileceği değerlendiriliyor. Bu çerçevede, deprem bölgesindeki konut arzı artışının gerek deprem bölgesinde gerekse dolaylı etkilenen illerde kira artışlarını baskılamaya devam etmesi muhtemel görünüyor.
Özetle, deprem sonrası konut stokunda gerçekleşen gerileme deprem bölgesindeki illerde ve göç hareketleri aracılığıyla da bazı diğer illerde kira enflasyonunu olumsuz etkiledi. Kamu öncülüğündeki yeniden imar faaliyetleriyle konut arzının hızla artmasıyla birlikte ise deprem illerinde kira enflasyonunun belirgin biçimde yavaşladığını, bu ayrışmanın 2026 yılında depremden dolaylı etkilenen illerde de görünür hale geldiğini gözlemliyoruz. İnşaat sektörü kapasitesinin deprem bölgesinden deprem bölgesi dışındaki illere yönelmeye başlaması da konut arzındaki artışın daha geniş bir alana yayılabileceğine işaret ediyor. Bu görünüm, konut arzındaki iyileşmenin önümüzdeki dönemde kira enflasyonundaki yavaşlamayı destekleyebilecek unsurlardan biri olacağına işaret ediyor.
[1] Kiraların depremden önemli ölçüde etkilendiği iller Ankara, Antalya, Aydın, Batman, Bursa, Karaman, Kayseri, Konya, Manisa, Mardin, Mersin, Muğla, Niğde, Sivas ve Van'dır.
* Blogda yer verilen görüşler yazarlara aittir. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının resmi görüşlerini temsil etmeyebilir.
