Türkiye’de konut piyasası 2025 yılında ilk bakışta kafa karıştırıcı bir tablo çiziyor. Konut satışları bir önceki yıla göre yüzde 14,3 artarak 1 milyon 688 bin 910 adede ulaşırken, konut fiyat endeksi üst üste ikinci yıl reel olarak gerilemeye devam ediyor.
Peki bu tablo bir çelişki mi?
Aslında hayır. Aksine, konut piyasasında uzun süredir beklenen ve oldukça net bir “fiyat–adet ayrışmasına” işaret ediyor. Yani piyasada hareket var, işlem var, likidite var. Ancak bu hareket, fiyatları yukarı taşıyacak güçte değil.
İki Yıllık Reel Düşüş Ne Anlama Geliyor?
Konut fiyatlarında son iki yıldır görülen reel düşüş, yüksek enflasyon dönemi sonrasında oluşan fiyat balonunun sert bir patlama yerine, kademeli olarak sönmesine işaret ediyor.Başka bir deyişle, satıcı fiyatı indirmediğini düşünse bile alıcı, reel anlamda daha düşük fiyattan konut alabiliyor.Kampanyalar, pazarlık payları ve örtülü indirimler bu sürecin doğal bir parçası hâline gelmiş durumda.
O Zaman Satışlar Neden Artıyor?
Birinci neden: Ertelenmiş talep
2022–2024 döneminde yüksek faizler, finansmana erişim zorluğu ve “fiyatlar şişti” algısı nedeniyle talep büyük ölçüdeertelenmişti. Bu talep tamamen ortadan kalkmadı; sadece beklemeye geçmişti ve şimdi devreye girmiş görünüyor.
İkinci neden: Zorunlu satışlar
Satış adetlerini artıran bir diğer önemli unsur da zorunlu arz.
• Yüksek finansman maliyetleri,
• Nakit ihtiyacı ve
• Yatırım amaçlı alınmış ancak elde tutma maliyeti artmış konutların elden çıkartılması,
piyasada arzı artıran başka bir etken. Buna bağlı olarak da işlem hacmi artarken, fiyat endeksi yukarı taşınmıyor. Çünkü piyasada daha çok “satmak zorunda olan” ile “fiyat kollayan alıcı” buluşuyor.
Üçüncü neden: Fiyat daha düşmez algısı
Faiz indirimlerini konuştuğumuz dönemdeyiz ve konut almak isteyen bireylerde, fiyatlar faiz indirimlerine bağlı olarak yeniden yükselir ya da yükselmese dahi daha fazla düşmez algısı da alıcıyı harekete geçirerek talebi destekliyor.
Bu Bir Çöküş mü?
Hayır. Konut piyasasında çöküş yok, ama köpük sönüyor.Yani, konut piyasasında bir çöküşten ziyade kontrollü bir normalleşme söz konusu. İyimser taraftan bakacak olursak; piyasa kilitlenmemiş durumda, likidite var, işlem dönüyor ve sert bir balon patlaması yaşanmıyor. Uyarı sinyalleri ise; fiyatlama gücü artık satıcıda değil, yatırım amaçlı talep belirgin şekilde zayıf ve konut kısa vadede reel getiri sunmuyor. Bu da konutun yeniden “barınma” eksenine yaklaştığını, yatırım aracı olma özelliğinin ise geçici olarak arka plana düştüğünü ve talebin ise fiyat duyarlılığının yükseldiğini gösteriyor.